Cuidados no contrato de aquisição de Imóvel na planta

*Victor Fornos Hadid

O Brasil voltou a ter muita opção para aquisição de imóvel na planta. As incorporadoras voltaram a prosperar e aquecer o mercado com novos produtos. Isso tudo fomentado pela baixa dos juros e opções de financiamentos bancários com taxas mais atrativas.

O fato é que as Incorporadoras, principalmente após a legislação que regrou de forma bastante clara as possibilidades de distrato (Lei 13.786/2018) e após incontáveis processos judiciais, têm utilizado contratos bastante extensos que por muitas vezes pecam pelo excesso de informações.

A presente abordagem não visa a plena segurança de aquisição, que por certo passaria pela análise do registro da incorporação no Registro de Imóveis, com a verificação dos alvarás de construção e todos os outros compromissos daquilo que irá compor o futuro empreendimento imobiliário.

Hoje, esse tipo de análise para aquisição de imóveis na planta é feito geralmente por grandes investidores. Os compradores do “varejo” optam pela confiança que as grandes marcas de incorporação acabam, por sua história, criando.

Pensando nessa abordagem de confiança, listei abaixo alguns itens que devem ser observado pelos compradores para que fiquem ainda mais por dentro do que estão comprometendo, e assim tranquilos:

• Guarde todos os materiais publicitários: e-mails, folders, absolutamente tudo que contenha descritivo do imóvel, mesmo que tenha o dizer “imagens meramente ilustrativas”;
• Fique atento ao valor total do negócio, e seu índice de correção: sua negociação comercial pode sim ser isenta de correção, e se isso ocorrer precisa estar expresso no contrato. A maior parte das vendas tem seus valores corrigidos pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil) até a data do habite-se e, após isso, é aplicado o IGP-M/FGV;
• Prazo de entrega do empreendimento: aqui duas atenções devem ser preponderantes: a primeira é a data de entrega do empreendimento, que usualmente vem com um prazo de tolerância de 180 dias; e a data de entrega da Unidade. Nesse ponto, o comprador deve se atentar que as incorporadoras já determinam que os impostos e valores condominiais passam a incidir da data do habite-se;
• Taxas para Cessão: se você está comprando um imóvel para investimento, fique atento para essa taxa. Isso porque da data de assinatura do contrato você já tem o direito sobre eventual venda da unidade, mesmo que ela ainda não tenha sido concluída. Normalmente as Incorporadoras cobram taxas entre 2% e 6% com a justificativa de que são necessários procedimentos administrativos para essa cessão. E isso é verdade. A transferência do contrato gera uma movimentação administrativa relevante que justifica tal cobrança. Mas se está comprando pensando em vender no meio do caminho, negocie esse valor;
• Valores de Comissão de Corretagem: são contados nos dedos os empreendimentos que não são intermediados. Mas os valores de comissão podem compor o preço global do negócio desde que estejam muito bem explicitados. Não se trata de venda casada ou algo ilegal, por mais que o comprador tenha se dirigido ao stand de vendas;
• Condições de Distrato: aqui a última destas elencadas e importante atenção. Os contratos de venda e compra de imóvel, em regra, são irrevogáveis ou irretratáveis. Na prática, não é uma opção do comprador, ou do vendedor, desistir do negócio. Por algumas razões ele pode não seguir adiante, mas isso é e deve continuar sendo a exceção. E havendo essa desistência do comprador, a retenção poderá abarcar o valor integral da comissão de corretagem e até 50% dos valores já pagos.

As incorporadoras mais sérias oferecem contratos padrões, mas as negociações individuais sempre são levadas em consideração. Por isso, com quem for o intermediador, fica a sugestão de se colocar em um papel todas as condições comerciais acordadas, e se alguma delas não estiver expressa no contrato, questione. Esse questionamento não é falta de respeito ou indelicadeza, é apenas a forma correta de se proteger frente a um importante passo que é a aquisição de um imóvel.

Victor Fornos Hadid é head da área imobiliária do FAS Advogados